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购房、租房有纠纷,律师来支招

时间:2016-06-18   来源:大河楼盘  点击:
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核心提示:虚假宣传学区房买方还要付居间费吗?案例:曹女士为解决女儿的上学问题,欲购买一套学区房。某中介公司遂向曹女士宣传推荐杨某的房子属于“学区房”,并口头承诺可以上周边某个学校,于是曹女士与杨某签订了

虚假宣传学区房

买方还要付居间费吗?

  案例:曹女士为解决女儿的上学问题,欲购买一套学区房。某中介公司遂向曹女士宣传推荐杨某的房子属于“学区房”,并口头承诺可以上周边某个学校,于是曹女士与杨某签订了买卖合同。房屋过户后,曹女士才发现该房虽然紧邻某学校,但并不属于该学校的划片入学范围,遂拒绝向中介公司支付居间费,中介公司将曹女士诉至法院。

  律师建议

  本案中,曹女士对于购买房屋有着特定需求,即能够使女儿划片进入某学校就读。中介公司在明知曹女士需求的情况下,为获取高额中介费,利用曹女士难以判断房屋真实情况的弱势地位,将紧邻学校的非学区房进行虚假宣传,刻意隐瞒真实情况,并作出可以上学的虚假承诺,使得曹女士在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。

  《合同法》第四百二十五条规定:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”因此,中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任,其起诉要求曹女士支付居间费用没有法律依据。

  房租难收

  房东应该怎么办?

  案例:蒋先生将其自有的一套公寓出租给刘某,双方在合同当中约定了房屋租赁的期限、房租价格、房租缴纳时间以及延期交租的违约金。因为签订合同时,蒋先生对约定的租金数额很满意,便没有约定合同解除事由。2014年12月,刘某以房间供暖不好、隔音效果差等理由每月都迟延交租,并且拒绝支付违约金。后来发展到不经蒋先生反复催促,刘某就不付租金,对此蒋先生非常苦恼。

  

  律师建议

  本案例中,刘某作为承租人违反合同约定义务,多次迟延缴纳房租,必须承担违约责任。《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,依据合同约定,蒋先生向刘某索要租金及违约金的行为合理合法,受法律保护。同时,刘某不具备迟延付款的抗辩权。如果刘某认为蒋先生房屋有质量问题,违反合同约定,可要求蒋先生承担违约责任,但不能停止付款,依据《合同法》第一百二十一条“双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任”的规定,刘某不能免除违约责任。

  此外,《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行……”本案中,虽然蒋先生与刘某的合同中未约定合同解除事宜,但是蒋先生依然可以在刘某出现迟延交纳租金的情形下,向刘某发出书面催款通知,若刘某不能在规定的期限内履行合同义务,蒋先生有权解除合同。 (文字整理:束杰)

  律师简介

  姚文锋

  2005年开始从事律师职业,现为河南豫都律师事务所高级合伙人、专职律师、公司事务部主任和刑事法律事务部主任。主要执业方向为公司、企业常年法律顾问和重大、复杂的民商事法律事务以及刑事诉讼法律事务。

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