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这些年,中国房价最强的城市是它而非深圳

时间:2016-01-30   来源:大河楼盘  点击:
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核心提示:2015年,全国楼市地区分化之严重,可谓史所罕见。冰火两重天,三四线城市是冰块,一线线城市和个别二线城市是火焰!

    大河车城网讯:2015年,全国楼市地区分化之严重,可谓史所罕见。冰火两重天,三四线城市是冰块,一线线城市和个别二线城市是火焰!

    通过易居房地产研究院的数据,我来看下过去9年,一线城市新建商品住宅成交均价的总体变化(如下图)。

    总体看,一线城市的房价涨幅,明显大于全国总体水平。比如2015年全国商品住宅均价上涨7%多,而一线城市上涨近17%。

    多数年份,一线房价皆上涨,其中涨幅最大的是2010年,大涨32%!2015年一线成交均价为26809元/平方米,相比2014年则上涨了17%,相比2007上涨了137%。

    但也必须明白一点,一线城市的房价并非年年涨、月月涨涨、天天涨!比如2011年和2012年,看年度价格,基本没涨。如果看某些月份,像08年下半年、11年下半年,都曾下跌过。

    2015年,一线城市内部,也现巨大分化,深圳颠狂如醉汉,而同省兄弟广州却静如弱女子。京沪居于中间,春风拂面。

    2015年,北上广深四个城市的房价分别为27725元/平方米、32000元/平方米、15060元/平方米和34415元/平方米。相比2014,北上广深房价分别上涨了8%、18%、0.5%、34%。

    显而易见,此轮楼市复苏深圳涨幅最大,其次为上海,广州则基本没涨。

    如果进行更大时间跨度的对比,拿2015年房价,对比2007年房价,则北上广深四市的房价分别上涨了138%、203%、34%和160%。可见:最强势的是上海,其实是深圳,再次是北京,广州仍然最弱。上海房价的稳定性、长涨性,居于全国之首!

    而深圳房价,在四个一线城市当中,波动性最大,比如2011年和2012年降温幅度,超过北京、上海和广州。由此推理,虽然2015年深圳涨幅最大,但2016年涨幅将小于京沪,甚至广州。而2017年相比2016年下跌,实属大概率事件!

    老杨预警深圳房价将会下跌,并非仅凭个人感觉的瞎忽悠、乱意淫,而是建立在对历史数据的掌握和市场规律的洞察的基础之上!

    你如宁愿相信深圳炒家基于当前火爆感觉之上的冲动性观点,而绝不相信老杨的理性分析,当前仍在入市投机炒房,那你命中注定就是一个赌徒!等你最终走出赌场时,看看还能带走多少钱吧。

    三四线城市住宅高库存,谁是幕后“元凶”?

    三四线城市的房地产高库存,已是秃子头上的虱子。已经严重的影响到地方经济增长、财政收入、金融风险、社会安定,因此连中央也史无前例的提出化解房地产库存。

    过去一段时间,我曾去几个二三线城市出差,把我所了解的一些情况,与大家分享一下。

    北方典型城市,包头:最糟的是新房成交下滑!

    由下图可知:2015年,包头的商品房库存,已较2014年下降一成,这是好现象。但更大的困难是,2015年商品房成交量同比2014年下滑一成多,而2015年多数一二线城市的成交量都是正增长。需求不振,这一点更麻烦!

    因此,2015年的新房去化周期(存销比),反倒比2014年增长一个月,高达21个月。这么高的去化周期,房价是涨不动的。因此,当前包头多数楼盘仍在降价促销。

    包头与呼和浩特,是内蒙古的两个区域核心城市。但城区人口也只有二三百万,属于比较弱的二线城市,甚至也可划入三线城市。人口增长缓慢,大街上人少车少。

    呼和浩特楼市的情况,与包头一样糟。业内人士跟我讲,当前包头大概有400多个楼盘,但同时仍有施工和销售活动的,只有40多个。而多数楼盘都已处于停工、半停工、停售等状态。过去二三年,倒闭的、跑路的、自杀的地产老板,已不算新闻了。

    去年我曾去过呼和浩特,二环线内外,有很多高层楼盘在建(如下图),或者停工中。

    比包头和呼和浩特,更苦逼的是鄂尔多斯!业内朋友跟我说,鄂尔多斯的康巴什新区,很多项目停工了,已建成的楼盘,空置现象仍很严重。这一点,前几年有很多媒体报道过,至今并无明显改善。

    内蒙古的三大城市,楼市全都冷嗖嗖。主要原因:1、近几年资源价格持续大跌,开发商资金断链;当地企业效益变差,购房者需求萎缩。2、人口增长慢,需求不振。3、地方政府前几年供地量太大。

    再把视野扩大些,就会发现,东北、西北、华北北部,基本都如此。东北近几年持续走弱,经济与人口是关键。而前几年比较稳健的几个西北省会城市,如乌、西、银、兰,近两年也撑不住了。

    西南典型城市,重庆:土地供应“不节欲”!

    近几年,重庆房价比较弱,但需求仍保持平稳,绝对成交量排名全国前列。2015年新房成交2200多万平米,仅次于成都。但与包头相似,重庆成交量相比2014年略降了一点。价格总体基本平稳。

    从70个大中城市房价指数来看,重庆房价只在2007年下半年和2008年上半年跑赢过70城大盘指数(当时也曾有外地人,包括上海人,去重庆投资房产),其他时间基本同步。过去一年及当前,略弱于70城指数(见下图)。

    当地业内人士跟我说,重庆楼市的问题,不在于需求端,需求面保持平稳,绝对量仍然很大;主要问题在于供应端,地方政府卖地太积极,每年都要推出很多地,导致新房市场供求关系的天平,总是倾向于供大于求。

    从政府角度来看,除了获得巨额财政收入,另外似乎还赚得“社会舆论分”:房价平稳,房价收入比低,老百姓买房门槛低,有利于民生。据说,大学生毕业两三年就能靠自己的工资收入买房供按揭(首付需要家里支持一点)。

    但对于开发商而言,却有些煎熬,部分项目能跑量,但赚钱相当不容易,不得不拼产品。因此,重庆住宅小区的产品质量,在西部地区并不差,高品质小区挺多,老百姓买房也很挑剔。

    同时,对于那些有房族而言,尤其是有二套及以上的家庭,近几年房价涨幅明显小于一线和部分二线城市,从资产增值角度考虑,未免有点郁闷。

    其实,重庆楼市的情况,也代表了西南地区的多数城市。成都楼市比较重庆略强些。但贵阳、昆明比重庆略弱些。至于下面的三四城市,则多数市场更冷更糟。比如,重庆下面县城里的一个开发商粉丝,多次向我反映其公司的困难与工作之煎熬。

    东部典型城市,昆山:苦日子快到头了!

    昆山,虽然贵为全国经济百强县之首,但2011年以来,与全国多数三四线城市一样,其楼市低迷,成交量下滑,房价死活涨不动。

    而让当地房企生气的是:东边距离上海那么近,居然没沾上光,最近上海的花桥,近几年也没什么表现。东边的苏州工业园区,2015年房价一飞冲天,可昆山房价仍是春心不动。

    昆山的问题,其实也是东部经济发达的三四线城市的共有问题。比如另外几个相邻的百强县,常熟、江阴、张家港、宜兴,亦如此。

    除了土地供应量大这条与中西部相同的原因之外,昆山还有两条不同的原因:

    其一,早在2005至2010年,这些城市的房价,就曾快速上涨过,而中西部的很多落后地区的三四线城市,多是2009至2011年才明显上涨的。早上涨的,早回落。这也算是楼市的一条规律了。

    其二,2011年以来,中国经济降速,由高速增长渐渐转入中速增长,这其中涉及到产业转型与产业转移,转型主要表现在中低层次加工制造业,快速走下坡路;转移主要是指工厂由东部向中西部转移。转型和转移,相互叠加,深度影响了昆山这类东部百强县的经济与产业,同时也压制了楼市需求。

    但是,我对昆山楼市,以及相似的东部百强县的走势,相比中西部的三四线和部分弱二线,要稍稍乐观一些。因为经过四五年调整之后,库存去化到一定程度之后,市场将出现程度不一的复苏,其中部分城市在2016年应能看到反弹。但更显著的复苏,可能仍需等二三年之后。

其实,2015年下半年,昆山楼市已略有表现了,尤其是城西板块房价出现上涨,而且新出让的土地也被开发商积极抢夺。因此,不必过于悲观了。

    最后,看下地方政策,2016注定又是个热闹年!

    中央已提出化解房地产库存,而住建部提出“分城施策”,地方政府是调控的“责任主体”,所以在部委层面还没出台政策之前,很多库存压力大的地方已急着行动起来了。仅例举三个2016年已出新政的省份。

    其一,重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市,在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%。

    其二,近日内蒙古提出将采取六大措施消化房地产库存:一是加大棚改货币化安置力度,货币化安置比例达到50%以上。二是加大户籍制度改革和居住证制度落地,完善财政转移支付同转移人口市民化、城镇化建设用地同转移人口落户数量挂钩机制。三是针对农牧民购房的优惠举措,开展土地、草场、林地承包经营权及宅基地抵押担保,鼓励金融机构向转移进城农牧民发放购房贷款。四是探索共有产权等措施,逐步消化大平方米住宅库存。五是推动建立租购并举的住房制度,引导房地产企业转型发展。六是取消过时的限制性政策,释放刚性和改善性住房需求。

    其三,福建省住房城乡建设工作会议要求:在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市,要暂停土地供应,特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长,要暂停商业用地出让。

    可以推测:2016年的上半年,多数省份,以及更多的城市,都会陆续出台类似的政策,尤其是库存压力较大的省份和城市。这将有助于这些地区消化一部分库存。但中央部委将会出台什么政策,仍值得我们关注和期待。毕竟,光靠地方政府的折腾,能量相当有限! 若想不被炸掉(任志强观点),只能加大政策支持力度了。(来源:杨红旭楼市研究(ID:yhxlsyj) 责任编辑:小娜 )


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